城市土拍缩影：退出群聊和推出“加量包”

两集中供地去年在22个重点城市试点后，一般以每年三轮的节奏进行供地。

但截至目前，很多城市已经突破了一年集中供地不超过三次的限制深圳，北京，上海，广州已启动今年第四轮供地，徐州，武汉，苏州等更多城市将有第五批土地上架消息称，武汉土地交易中心将适时发布今年第六批集中供地公告

伴随着土地市场进入新阶段，各地因城施策开始对两集中供地模式进行适当调整，这将成为未来土地市场的大趋势。

市场低迷，多个城市推出土地量增套餐

2021年2月，两集中靴子落地，北京，上海，广州，深圳，南京，福州，重庆，成都，武汉，郑州，青岛等22个城市成为试点随后，徐州，Xi，南昌，东莞，金华，温州等地主动加入集中供地的阵营

如今时隔不到两年，很多城市都希望恢复正常供地。

事实上，从年初开始，包括北京，青岛，厦门，成都，济南，苏州，重庆，武汉在内的多个城市都明确表示，2022年集中供地批次将从三批增加到四批临最近几年底，北京，无锡，苏州等城市准备加大土地供应频率消息称，武汉土地交易中心将适时发布今年第六批集中供地公告，这也意味着集中供地的集中效应正在逐渐减弱

更多城市一步到位，直接退出群聊日前，长沙供地云正式发布通知，提出调整土地推地方式今后土地不再按年度分批推进，改为年度常态化更新日前，江西省住房和城乡建设厅提出，由省联席会议办公室牵头，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，争取将南昌从集中供地城市名单中转出

种种现象的背后，是持续低迷的土地市场。

以退休的长沙，南昌为例克而瑞的数据显示，2021—2022年，长沙出让土地123宗，其中城投公司获得46宗，占比超37%2022年长沙前四轮集中供地，总建筑面积约850万立方米，总成交435亿，分别比2021年下降48.7%和38%，为最近三年最低值

南昌作为典型的弱二线城市，高度依赖土地财政2022年，南昌计划供地25280亩前两轮集中土地拍卖，仅完成供应计划的25.6%在10月结束的第三批集中土地拍卖中，流拍率高达55%2022年三批土地共征收约153亿元，远少于去年，土地财政进一步承压

两集中转向一城一策

事实上，长沙和南昌是今年很多城市供地计划难以完成的缩影。

中国指数研究院监测显示，截至11月30日，22个城市共推出住宅用地1595宗，较上年推出的2406宗下降33.7%，规划建筑面积15881万平方米，比上年推出的29984万平方米下降47%成交方面，22个城市集中供地共成交协议住宅用地1275宗，规划建筑面积12743万平方米，较去年减少45.04%，土地出让金16197亿元，较去年的22735亿元下降28.76%批次间溢价或峰值价格的地块比例持续减少，底价地块比例逐渐上升

此外，2022年集中供地底价成交占比越来越明显，第一，二，三批分别为61%，69%，79%完成第四批集中供地的3个城市，底价成交率达到100%溢价成交率一路走低，前三批分别为39%，31%，21%

在这种情况下，拿地收益明显减少，收益减少的后果是无法完成年度出让目标，从而只能延期四批，五批甚至六批，集中供地原则上一年不超过三次的规定可能悄然退出。

中国研究院表示，受房源烂尾，价格上涨预期减弱，居民收入预期悲观的三重影响，房地产市场低迷，房企拿地意愿持续下降实行两个集中政策的初衷是控制地王频发，给行业降温现在看来，开发商拿地逐渐趋于理性在这种调整下，土地市场确实没有了地王，温度降低

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，集中供地是房地产市场过热时出台的政策，即与楼市有很大的匹配关系目前房地产环境发生了变化，集中供地政策的拟调整符合市场导向，也体现了一城一策的重要决策

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李也认为，土地市场低迷时，容易形成地价房价双向下跌趋势，不利于楼市健康发展要分阶段调整集中供地

带三支箭的加码套餐

城市核心土壤温度恢复

与以往一般的底价成交不同，11月的土地市场出现了久违的热度。

其中，北京4批土地溢价超过80%，半数地价见顶，深圳四批超六成地块溢价出让，同一半地块地价见顶，杭州四批地块有一半溢价成交，超三成地块地价见顶。

这些热点城市大多是城市基本面较好，潜在房企拿地意愿较强的城市之所以出现这种情况，是因为中国指数研究院分析认为，目前全国房地产市场尚未企稳，高能核心城市由于城市基本面良好，房地产市场火爆，是目前房企为数不多的投资选择这次北京，深圳，杭州的土地供应总量都是个位数，主城区的地块占比较高，对房企有一定的吸引力此外，部分房企仍希望完成今年全年的投资任务，并希望在年底前抓住少数核心城市的土地供应机会

此外，从拿地企业的结构来看，近期的业绩也为行业发展注入了希望其中，杭州是最引人注目的一个作为民营经济重镇，杭州四批土地拍卖只有1宗地块被国资竞得，其余地块均为民营企业获得，民营企业获得的土地金额占92%此外，在地处长三角的无锡，民企这次拿地量也超过30%

这种变化很难说与金融16条对国有和民营房地产企业一视同仁对行业信心的提振有关系，但要在土地市场取得立竿见影的效果并不现实。

研究院认为，展望12月，尽管近期各种利好政策不断，但无论是金融16条，预售资金监管优化还是第三支箭，其核心目的都是为房企纾困，难以在拍卖市场起到立竿见影的作用在房地产市场企稳之前，土地市场不具备全面回暖的基础，热点城市仍将集中在北上广深杭等核心城市

严跃进表示，今年前三四批，地方土地交易市场总体疲软，土地交易相对平淡，甚至部分还存在流拍现象目前房企在三箭政策下，资金状况势必会有所改善，投资拿地意愿也会发生变化这样的土地市场交易也关系到后续房市的走势这类城市人口比较多，尤其是新市民，潜在的住房市场可能比较活跃这也是房企积极拿地的一个考虑当然，鉴于市场阻力，预计土地交易市场整体价格仍将保持小幅走低或不强势

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（编辑：笑笑）